Maklerprovision Berlin

Was ist die Maklerprovision?

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Die Maklerprovision ist das erfolgsabhängige Honorar, das ein Immobilienmakler für seine Vermittlungstätigkeit erhält. Als neutraler Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer verdient der Makler seine Courtage, wenn er erfolgreich einen Immobilienverkauf oder -mietvertrag zustande bringt.

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Voraussetzungen für die Maklerprovision

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1. Abschluss eines wirksamen Maklervertrags: Seit dem 23.12.2020 muss der Maklervertrag in Textform vorliegen, um gültig zu sein. Dies stellt sicher, dass der Makler offiziell beauftragt ist und keine bloßen Hilfsleistungen erbracht werden. Ein schriftlicher Vertrag unterstreicht zudem die Seriosität des Immobilienunternehmens und dokumentiert alle relevanten Vereinbarungen.

2. Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrags: Der Provisionsanspruch entsteht erst mit dem erfolgreichen Abschluss des Immobilienkauf- oder Mietvertrags. Der Käufer bleibt jedoch bis zum Schluss frei in seiner Entscheidung, ob er den vermittelten Vertrag eingeht. Sollte eine nahestehende Person des Käufers den Hauptvertrag abschließen, hat der Makler dennoch Anspruch auf seine Provision.

3. Rücktritt vom Vertrag: Wenn der Käufer aufgrund nicht vertragsgemäßer Leistungen vom Hauptvertrag zurücktritt, bleibt der Provisionsanspruch des Maklers bestehen. Auch bei Ausübung eines Vorkaufsrechts nach Vertragsabschluss bleibt die Provisionspflicht des Verkäufers erhalten, da der wirtschaftliche Erfolg für ihn unverändert bleibt. Insgesamt liegt die Hauptaufgabe des Maklers in der erfolgreichen Vermittlung von Kaufverträgen.

 

Voraussetzungen für die Maklerprovision

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Eine entscheidende Voraussetzung für die Maklerprovision ist, dass der Makler tatsächlich eine aktive Maklertätigkeit erbracht hat. Dies kann auf zwei Arten geschehen:

1. Nachweismakler: In dieser Rolle genügt es, wenn der Makler dem Käufer Informationen bereitstellt, die ihn in die Lage versetzen, ohne weitere Nachforschungen direkt mit dem Verkäufer in Verhandlungen zu treten.

2. Vermittlungsmakler: Hierbei muss der Makler aktiv auf den Kaufinteressenten oder den Verkäufer einwirken, um einen Vertragsabschluss zu fördern.

 

Ursächlichkeit der Maklertätigkeit für den Vertragsabschluss

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Der Provisionsanspruch des Immobilienmaklers besteht nur, wenn seine Leistungen erfolgreich waren. Es ist nicht erforderlich, dass der Makler die alleinige oder hauptsächliche Ursache für den Vertragsabschluss war; es reicht aus, wenn er die Bereitschaft seines Auftraggebers zum Abschluss des Vertrages gefördert hat. Sollte jedoch ein längerer Zeitraum (mehr als etwa ein Jahr) zwischen dem Nachweis und dem Vertragsabschluss liegen, liegt die Beweislast dafür, dass die Bemühungen des Maklers ursächlich für den Kaufvertrag waren, beim Auftraggeber. In Ausnahmefällen kann auch eine erfolgsabhängige Provision zwischen Eigentümer und Makler vereinbart werden. Diese Vereinbarung muss jedoch individuell getroffen werden und darf nicht in allgemeinen Geschäftsbedingungen oder vorformulierten Klauseln enthalten sein. Grundsätzlich sollte der Maklervertrag klar und verständlich formuliert sein, um jegliche Zweifel auszuschließen.

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Provisionsvereinbarung mit dem Makler

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In Deutschland genießen Parteien weitgehende Vertragsfreiheit, und es existiert keine festgelegte Gebührenordnung für Immobilienmakler. Wenn im Maklervertrag keine individuelle Provisionsvereinbarung getroffen wurde, ist gemäß § 653 die ortsübliche Provision zu zahlen. In Berlin und Brandenburg lag diese üblicherweise bei bis zu 7,14%. Sollte eine übermäßig hohe Courtage verlangt werden, kann dies als sittenwidrig angesehen werden und durch ein Gerichtsurteil entsprechend reduziert werden. Wenn der Eigentümer jedoch seine Immobilie schnell verkaufen möchte oder diese schwer zu veräußern ist, kann sich für den Verkäufer ein gewisser Verhandlungsspielraum ergeben. Daher sind die Maklerprovisionen nicht an feste Sätze gebunden; sie orientieren sich vielmehr an der allgemeinen Verkehrsanschauung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses.

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Abschluss von Maklerverträgen

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Für den Abschluss eines Maklervertrags gelten bestimmte gesetzliche Vorgaben. Ein Maklervertrag, der im Rahmen des Verkaufs oder Kaufs eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung in Berlin zustande kommt, muss in Textform vorliegen. Dies bedeutet, dass er lesbar auf einem dauerhaften Datenträger erstellt werden muss und den Namen des Auftraggebers enthalten sollte. Vereinbarungen per E-Mail, Fax, SMS oder WhatsApp sind somit zulässig. Allerdings können Maklerverträge nicht mehr mündlich oder durch schlüssiges Handeln abgeschlossen werden.

 

Wer trägt welchen Anteil?

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Die Neuregelung der Maklerprovision ermöglicht es sowohl Verkäufern als auch Käufern, von einer fairen Kostenteilung zu profitieren. Diese gerechte Verteilung der Maklercourtage stellt sicher, dass die Beratung im Interesse beider Parteien erfolgt. Für eine professionelle Beratung stehen wir Ihnen gerne per E-Mail zur Verfügung.

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Bestellerprinzip: Ausnahmen für Mieter und Vermieter von Ferienwohnungen

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Das Bestellerprinzip für die Maklerprovision gilt bekanntlich nur für Wohnimmobilien und nicht für Ferienhäuser oder -wohnungen. Dennoch ist anzunehmen, dass die Situation bei Ferienimmobilien in der Praxis ähnlich ist. In den meisten Fällen, in denen Immobilienmakler tätig sind, wird der Vermieter den Makler beauftragen und die Provision übernehmen. Wenn eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus über Online-Plattformen wie Booking.com oder Airbnb vermietet wird, trägt der Vermieter ebenfalls die Kosten für die Provision. Er hat jedoch auch die Möglichkeit, die Mietpreise sowohl bei der Vermietung über Reisebüros als auch über Online-Portale jederzeit anzupassen, wodurch er die Provision indirekt auf die Mieter umlegen könnte. Allerdings wird diese Option durch den Wettbewerb und die Angebote anderer Vermieter stark eingeschränkt.

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Mieter und Vermieter von Gewerbeimmobilien

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Das Bestellerprinzip gilt ausschließlich für die Regelung der Maklerprovision zwischen natürlichen Personen und schließt Unternehmen aus. Das bedeutet, dass bei gewerblichen Mietverhältnissen weder die Höhe der Maklerprovision festgelegt ist noch klar definiert ist, wer diese bezahlt. In der Praxis kann es daher vorkommen, dass entweder der Vermieter die Provision übernimmt, die Kosten zwischen Vermieter und Mieter geteilt werden oder der Mieter die gesamte Provision trägt – abhängig von den jeweiligen Umständen. Bei gewerblichen Mietverträgen ist es üblich, eine Provision von etwa drei Monatsmieten für Laufzeiten von 1 bis 5 Jahren zu zahlen. Bei längeren Mietverhältnissen kann sich die Provision auf etwa vier Monatsmieten belaufen. Sollte die Höhe der Provision jedoch erheblich von diesen üblichen Sätzen abweichen, könnte das Wucherverbot gemäß § 138 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zur Anwendung kommen.

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Käufer und Verkäufer von Gewerbeimmobilien

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Für den Kauf und Verkauf von Gewerbeimmobilien gibt es ebenfalls keine einheitliche gesetzliche Regelung. Die Verantwortung für die Zahlung des Maklers kann je nach Bundesland variieren. Da es hierzu keine verbindliche gesetzliche Vorgabe gibt, sind Abweichungen möglich. In Berlin und Brandenburg ist es jedoch gängig, dass in solchen Fällen der Käufer die Kosten für den Makler übernimmt.

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Allgemeine Provisionssätze

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In Deutschland liegen die üblichen Provisionssätze für Immobilienkäufe zwischen 3% und 6% des im Kaufvertrag festgelegten Wertes. Hinzu kommt die gesetzliche Mehrwertsteuer von 19%, wodurch sich die Bruttoprovision beim Immobilienverkauf auf 3,57% bis 7,14% des Kaufpreises erhöht. In Berlin und Brandenburg beträgt die gängige Maklerprovision in der Regel 7,14%. Bei der Vermietung hängt die Höhe der Maklerprovision davon ab, wer den Makler beauftragt hat. Wenn ein Wohnungssuchender der Auftraggeber ist, darf der Makler maximal 2 Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer verlangen. Ist jedoch der Vermieter der Besteller, kann die Provision höher ausfallen, da sie in diesem Fall frei verhandelbar ist. Hier können auch bis zu drei Nettokaltmieten als Maklerprovision vereinbart werden.

Darüber hinaus haben Verkäufer oder Vermieter und der Makler die Möglichkeit, eine Mehr- oder Übererlösklausel zu vereinbaren. In diesem Fall erhält der Immobilienmakler einen Teil des Kaufpreises, der über einen zuvor festgelegten Betrag hinausgeht, als Provision. Die Höhe der Courtage wird durch den beurkundeten Kaufvertrag sowie den Maklervertrag bestimmt. Beide Parteien sollten vermeiden, im notariellen Kaufvertrag einen niedrigeren Preis zu vereinbaren, um eine geringere Grunderwerbsteuer und Maklerprovision zu erzielen. Solche Absprachen können dazu führen, dass der Kaufvertrag als nichtig angesehen wird, da die Vereinbarung über einen Teil des Kaufpreises nicht ordnungsgemäß beurkundet ist. Zudem besteht das Risiko einer strafrechtlichen Verfolgung wegen Steuerbetrugs für Eigentümer und Käufer.

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Wann ist die Provision fällig?

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Die Frage, wann die Maklerprovision zu zahlen ist, ist von großer Bedeutung. In der Regel legen die meisten Immobilienmakler in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) fest, dass die Provision mit dem Abschluss eines Miet- oder notariellen Kaufvertrags fällig wird. Üblicherweise wird eine Zahlungsfrist von 7 bis 14 Tagen nach Vertragsunterzeichnung eingeräumt. Es besteht jedoch auch die Möglichkeit, dass individuelle Vereinbarungen mit Verkäufern getroffen werden, wonach deren Anteil an der Maklerprovision erst bei Fälligkeit des Kaufpreises zu zahlen ist. Seit der Neuregelung der Maklergebühren am 23. Dezember 2020 gilt, dass wenn ein Verkäufer lediglich den Maklervertrag abschließt und einen Teil der Provision auf den Käufer überträgt, er zunächst selbst zahlen und dies nachweisen muss. Erst danach ist der Käufer zur Zahlung verpflichtet. Bei einer Doppelprovision, bei der der Makler sowohl mit dem Verkäufer als auch mit dem Käufer einen Vertrag abgeschlossen hat, gibt es hingegen keine festgelegte Reihenfolge für die Zahlungsverpflichtung.

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Wann entfällt die Provision?

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Es kann auch Situationen geben, in denen die Maklerprovision entfällt. Dies setzt jedoch bestimmte Bedingungen voraus. Wenn ein Makler beispielsweise nicht in der Lage ist, einen Käufer oder Mieter für Ihr Objekt in Berlin zu finden oder keinen Vertragsabschluss herbeizuführen, hat er keinen Anspruch auf eine Provision von Ihnen.

Ist die Provision steuerlich absetzbar?In bestimmten Fällen kann die Maklerprovision in Berlin steuerlich absetzbar sein. Generell zählt die Provision beim Immobilienkauf zu den Anschaffungsnebenkosten. Wenn die Immobilie jedoch selbst genutzt wird, ist die Maklerprovision in der Einkommensteuererklärung nicht absetzbar, da dieser Kauf als private Angelegenheit betrachtet wird. Eine Ausnahme besteht, wenn die Immobilie vermietet wird; in diesem Fall mindert die Maklerprovision den Ertrag aus der Vermietung, der vom Mieter gezahlt wird.

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Wie hoch ist die Maklerprovision in anderen Ländern?

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Die Höhe der Maklerprovision variiert von Land zu Land. In Deutschland liegt die Vergütung für Immobilienvermittler häufig bei bis zu 6% (zuzüglich Mehrwertsteuer) des Verkaufspreises, was oft doppelt so hoch ist wie in vielen anderen europäischen Ländern. Zum Beispiel beträgt die Maklerprovision in Österreich bei einem Eigentümerwechsel zwischen 3% und 4%.

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